Simulateur de Rendement Locatif

Estimez la rentabilité de votre investissement immobilier. Rendement brut, rendement net et cash-flow calculés instantanément.

Calculez votre rendement locatif

Rendement brut et net de votre investissement immobilier.

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Comment calculer le rendement locatif ?

Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un investissement immobilier. Le rendement brut est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat : c'est un premier indicateur rapide, mais incomplet. Le rendement net prend en compte les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, entretien, et vacance locative. C'est le vrai indicateur de rentabilité. Un bon rendement net se situe généralement entre 3 % et 6 % selon la localisation. Les grandes villes (Paris, Lyon) offrent des rendements plus faibles (2-4 %) mais une forte valorisation du capital. Les villes moyennes offrent des rendements plus élevés (5-8 %) avec plus de risque locatif.

Points clés à retenir

Rendement brut vs net : la vraie différence

Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est trompeur car il ignore les charges. Le rendement net déduit taxe foncière, charges, assurance et vacance locative. Un bien affiché à 7 % brut peut descendre à 4 % net après charges.

Les charges à ne pas oublier

Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, entretien courant, frais de gestion (si agence), vacance locative (1 mois/an en moyenne). Ces charges représentent souvent 30 à 40 % des loyers bruts.

Localisation : rendement vs valorisation

Les grandes métropoles offrent une forte valorisation du capital mais des rendements locatifs faibles (2-4 %). Les villes moyennes proposent des rendements élevés (5-8 %) mais un risque de vacance locative plus important. L'idéal dépend de votre stratégie.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Un bon rendement locatif net se situe entre 3 % et 6 %. En dessous de 3 %, le rendement est faible (typique des grandes villes comme Paris). Entre 3 % et 5 %, c'est correct. Au-dessus de 5 %, c'est considéré comme un bon rendement, mais attention aux risques (vacance, quartier, état du bien).
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour un calcul précis, le prix d'achat total inclut les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf). Ce coût initial réduit mécaniquement votre rendement réel. Notre simulateur les intègre automatiquement.
Comment prendre en compte la vacance locative ?
La vacance locative représente les périodes où le logement n'est pas loué (entre deux locataires, travaux). En moyenne, comptez 1 mois de vacance par an, soit un taux d'occupation de 91,7 %. Dans les zones tendues (Paris, Lyon), la vacance est quasi nulle ; en zone détendue, elle peut atteindre 2-3 mois.
Le rendement locatif inclut-il la plus-value ?
Non, le rendement locatif ne mesure que les revenus locatifs par rapport au prix d'achat. La plus-value (valorisation du bien dans le temps) est un gain supplémentaire. Pour une vision complète, il faut additionner le rendement locatif et la valorisation annuelle estimée du bien.

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